Jak sfinansować Program Budowy Mieszkań Komunalnych

Schemat sposobu uruchomienia i finansowania kosztów Programu Budowy Mieszkań Komunalnych

I. Założenia wstępne

Opracowanie przedstawia przygotowany przez Lepszy Dom Sp. z o.o. sposób sfinansowania nakładów i uruchomienie Programu Komunalnego Budownictwa Mieszkaniowego, który wymaga wiedzy i umiejętności prezentowanej przez Lepszy Dom Sp. z o.o. z siedzibą w …….…
Podstawę prawną opracowania stanowią przepisy:
1) ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach, zmienionej ustawą z 29 września 2000 r. (Dz. U. z 1999 r. Nr 83, poz. 420 z późn. zm.),
2) ustawy z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 155, poz. 1014 z późn. zm.),
3) ustawy z 8 marca 1997 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. Nr 13, poz. 75 z późn. zm.),
4) ustaw regulujących obrót papierami wartościowymi.
Celem opracowania jest przedstawienie informacji, o rozwiązaniach, których stosowanie powinno zapewnić:
– wolną od zagrożeń natury ekonomicznej i organizacyjnej realizację Programu Komunalnego Budownictwa Mieszkaniowego opartego na Innowacyjnym Systemie Budownictwa, który posiada Lepszy Dom Sp. z o.o.
– pełne uwzględnienie uwarunkowań zachodzących po stronie podstawowej jednostki samorządu terytorialnego do której należy decyzja w sprawie realizacji Programu Komunalnego Budownictwa Mieszkaniowego opartego na Innowacyjnym Systemie Budownictwa.
Lepszy Dom Sp. z o.o. dysponuje rozeznaniem warunków realizacyjnych, w których będzie przebiegać urzeczywistnienie przedstawionej w opracowaniu koncepcji, jak również podjęła odpowiednie czynności przygotowawcze w tym kierunku.

II. Podstawowy instrument finansowy

Ustawa z dnia 29 września 2000 r. dopuściła do praktyki gospodarczej jednostek samorządu terytorialnego obligacje przychodowe, określając je jako papiery wartościowe emitowane w serii, które wówczas są podzielone na określoną liczbę równych jednostek reprezentujących prawa majątkowe oraz stwierdzających, że emitent jest dłużnikiem właściciela obligacji (obligatariusza), zobowiązanym do spełnienia określonego w treści obligacji świadczenia, w ustalonym czasie. Według art. 23 a ustawy o obligacjach emitentami obligacji przychodowych mogą być:
1) jednostka samorządu terytorialnego, związek jednostek samorządu terytorialnego, miasto stołeczne Warszawa,
2) spółka akcyjna albo spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której jednostka samorządu terytorialnego określona w pkt.1 posiada taką liczbę akcji albo udziałów, która zapewnia więcej aniżeli 50% głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy albo zgromadzeniu wspólników, przy czym jedynym przedmiotem działalności spółki jest zaspokajanie potrzeb społeczności lokalnej lub wykonywania zadań z zakresu użyteczności publicznej,
3) spółka akcyjna albo spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, której jedynym przedmiotem działalności jest wykonywanie zadań z zakresu użyteczności publicznej na podstawie umowy zawartej z jednostką samorządu terytorialnego i która zadania te będzie wykonywać co najmniej przez okres równy zapadalności obligacji (to jest do dnia, w którym ma nastąpić wykup akcji od obligatariusza).
Zasadniczym walorem obligacji przychodowych jest to, że w przeciwieństwie do innych typów obligacji:
1) odpowiedzialność emitenta za wykonanie zobowiązań określonych w treści obligacji jest ograniczona do kwoty przychodów osiąganych z przedsięwzięcia lub z majątku przedsięwzięcia sfinansowanego ze środków uzyskanych z emisji obligacji lub z przychodów z innych przedsięwzięć, określonych przez emitenta (przy zapewnianiu obligatariuszowi prawa pierwszeństwa do zaspokojenia jego roszczeń z tych składników majątku) co oznacza, że ustalona przez emitenta wielkość przychodu lub wartość majątku przedsięwzięcia powinny być wystarczające do zaspokojenia obligatariusza przez zapłatę należności głównej (przy wykupie obligacji) i odsetek,
2) interes obligatariusza korzysta z ustawowo zapewnionej ochrony, która polega na tym, że:
a) emitent jest zobowiązany do gromadzenia na rachunku bankowym odpowiedniej część przychodów z przedsięwzięcia w wysokości zabezpieczającej wykonanie zobowiązań wobec obligatariusza,
b) ze środków tych nie mogą być dokonywane wypłaty, nie można z nich prowadzić egzekucji, ani nie podlegają one włączeniu do masy upadłości emitenta, nie mogą być zbywane, obciążane, ani przenoszone na inne osoby,
c) obligatariusz korzysta z pierwszeństwa przy zaspokajaniu się z majątku przedsięwzięcia.
3) w drodze jednej emisji obligacji przychodowych może być finansowane więcej niż jedno przedsięwzięcie,
4) w każdym przypadku emisji obligacji przychodowych obowiązkowe jest wskazanie celu emisji, co ją konkretyzuje i zwiększa wiarygodność.
Przyjmuje się jako zasadę, że emisja obligacji w każdym przypadku powinna być dostosowana do skali kosztów danego przedsięwzięcia w taki sposób, ażeby zapewniła pełne ich pokrycie. Nie oznacza to rezygnacji ze starań o środki pomocowe oraz o pożyczkę z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska, tylko nakierowuje ich wykorzystanie na spłatę zobowiązań wobec obligatariusza. Przede wszystkim jednak chodzi o zapewnienie bezpieczeństwa finansowego przedsięwzięciu przez jego uniezależnienie od decyzji, które zapadają bez udziału emitenta obligacji i nie powinny przesądzać o losie przedsięwzięcia.

III. Usytuowanie samorządu w procesie finansowania przedsięwzięcia

W przygotowanym przez Lepszy Dom Sp. z o.o. sposobie finansowania przedsięwzięcia jako podstawowe przyjęte jest założenie maksymalizacji ochrony jednostek samorządu terytorialnego przed budżetowymi konsekwencjami emisji obligacji oraz przed ryzykami (w szczególności operacyjnym i rynkowym), które mogą się pojawić w procesie emisji obligacji oraz w związku z sposobem sfinansowania nakładów i uruchomienie Programu Komunalnego Budownictwa Mieszkaniowego.
Z tych przyczyn wszystkie sprawy z tego zakresu zostaną skupione w spółce celowej, która będzie wykonywać prawa i obowiązki:
– emitenta obligacji,
– inwestora przedsięwzięcia,
– użytkownika albo właściciela terenu, na którym zostanie zbudowany zakład przekształcania odpadów.
Jest pożądane, aby właściwa jednostka samorządu terytorialnego udzieliła poparcia inicjatorom i realizatorom przedsięwzięcia, bez którego nie może ono być zrealizowane. Potrzebne jest wsparcie w postaci objęcia 51% udziałów w Spółce Celowej, umożliwienia uzyskania prawa do terenu, na którym ma być zlokalizowany zakład przekształcania odpadów, pomocy w rozwiązywaniu problemów, które zazwyczaj wyłaniają się w trakcie przygotowywania oraz po rozpoczęciu inwestycji. Nie przewiduje się natomiast:
– udziału jednostki (jednostek) samorządu terytorialnego w procesie emisji obligacji przychodowych,
– korzystania z gwarancji lub poręczenia jednostki samorządu terytorialnego za zobowiązania emitenta obligacji.
Spółka celowa nie będzie także występować o zwolnienia lub ulgi podatkowe.
Spółka zawrze z jednostką samorządu umowę, którą zobowiąże się do wykonywania zadań z zakresu użyteczności publicznej co najmniej przez okres trwający do czasu wykupienia od obligatariusza wszystkich obligacji przychodowych.
Jeżeli po uruchomieniu zakładu przekształcania odpadów jednostka samorządu zadeklaruje gotowość odsprzedaży części lub wszystkich udziałów w spółce celowej, Lepszy Dom Sp. z o.o. odkupi te udziały.

IIII. Przygotowanie i zakładany przebieg procesu emisji obligacji.

Warunkiem prawidłowego przygotowania emisji oraz osiągnięcia oczekiwanych efektów jest należyte przeprowadzenie analizy prawnej i ekonomicznej zaplanowanego przedsięwzięcia. W szczególności konieczne jest zapewnienie poszanowania ustawowo uregulowanych wymagań i zasad postępowania. Takiej analizy dokona Lepszy Dom Sp. z o.o.
Zainicjowanie procesu emisji obligacji nastąpi w drodze podjęcia przez Zgromadzenia Wspólników Spółki Celowej uchwały w tej sprawie. Uchwała powinna wyrażać wolę Spółki zrealizowania przedsięwzięcia, precyzować cel emisji, udzielać Zarządowi Spółki upoważnienia do podjęcia koniecznych działań oraz określać wielkość wydatków, które będą poniesione na prace przygotowawcze. Ustawa o obligacjach wymaga ponadto (w art. 23 a ust. 3), by w uchwale nastąpiło także ustalenie:
– sposobu obliczania przychodów z przedsięwzięcia,
– części przychodów z przedsięwzięcia lub majątku z przedsięwzięcia, do której obligatariuszowi (obligatariuszom) przedsięwzięcia służy prawo pierwszeństwa przed innymi wierzycielami.
Dane te wraz z określeniem rodzaju i celu przedsięwzięcia powinny być umieszczone w treści obligacji przychodowej.
Równolegle z projektem uchwały należy przygotować dokument nazwany przez ustawodawcę „Warunkami emisji”. Ma on zawierać następujące elementy:
1) wartość emisji,
2) wartość nominalną obligacji i cenę emisyjną lub sposób ustalania ceny,
3) warunki dojścia emisji do skutku,
4) wysokość i formę ewentualnego zabezpieczenia wykonania zobowiązania emitenta,
5) datę i miejsce wystawienia oraz wykupu obligacji,
6) warunki wykupu obligacji,
7) wysokość i terminy wypłaty oprocentowania,
8) opcje wcześniejszego wykupu obligacji,
9) określenie rodzaju i celu emisji (przedsięwzięcia),
10) sposób obliczania przychodów z przedsięwzięcia oraz określenie tej części przychodów lub majątku przedsięwzięcia, do której obligatariuszowi będzie służyło pierwszeństwo,
11) podstawę prawna emisji,
12) nazwę i siedzibę jednostki samorządu terytorialnego,
13) nazwę obligacji,
14) oznaczenie obligatariusza, jeżeli będą emitowane obligacje imienne,
15) ewentualny zakaz lub ograniczenie zbywania obligacji imiennych,
16) opis świadczeń emitenta, ze wskazaniem ich wysokości lub sposobu ustalenia terminów, sposobów i miejsc ich spełnienia,
17) wskazanie źródła przychodów stanowiących pokrycie zobowiązań związanych z emisją.
Informacje i dane zebrane w Warunkach emisji powinny być w odpowiednich częściach zbieżne z uchwałą w sprawie emisji obligacji.
Powzięcie Uchwały oraz akceptacja Warunków emisji otwierają drogę do przygotowania kolejnego dokumentu, którym powinna być Propozycja nabycia, która ma charakter oferty skierowanej do potencjonalnego nabywcy obligacji. W Propozycji należy pomieścić następujące dane:
1) cele emisji obligacji,
2) wielkość emisji,
3) wartość nominalna i cena emisyjna obligacji lub sposób ustalenia ceny,
4) warunki wykupu obligacji,
5) warunki wypłaty oprocentowania,
6) wysokość i formy zabezpieczenia wierzytelności obligatariusza,
7) wartość zaciągniętych przez emitenta zobowiązań na ostatni dzień kwartału poprzedzającego udostępnienie Propozycji Nabycia oraz przewidywane kształtowanie się zobowiązań emitenta do czasu całkowitego wykupu obligacji oferowanych do nabycia,
8) dane orientujące o efektach przedsięwzięcia, które ma być sfinansowane z emisji obligacji oraz o zdolności emitenta do wywiązywania się z zobowiązań wynikających z obligacji,
9) dane o świadczeniu niepieniężnym, jeżeli jest proponowane (wraz ze sposobem jego przeliczenia na świadczenia pieniężne),
10) informacja o operacjach wcześniejszego wykupu obligacji,
11) wskazanie sądu właściwego do rozstrzygania sporów na tle obligacji,
12) zobowiązanie emitenta do nieemitowania innych papierów wartościowych aż do wykupu obligacji.
Załącznikiem do Propozycji Nabycia powinien być formularz Deklaracji przyjęcia, którą ma złożyć obligatariusz, jeżeli akceptuje ofertę emitenta. Emitent powinien zakreślić 3 tygodniowy termin, w którym będzie oczekiwał ustosunkowania się potencjonalnego obligatariusza do złożonej mu Propozycji.
Po uzgodnieniu warunków, na jakich obligacje mogą być nabyte, emitent i obligatariusz powinni zawrzeć umowę przedwstępną i ustalić w niej istotne warunki umowy przyrzeczonej (to jest umowy gwarantującej objęcie obligacji) oraz termin, w ramach którego ma ona być zawarta. Zawarcie umowy o emisję obligacji (tj. umowy przyrzeczonej) powinno nastąpić po zakończeniu prac przygotowawczych oraz z odpowiednim wyprzedzeniem w stosunku do zakładanego terminu rozpoczęcia realizacji przedsięwzięcia. Umowa ta daje emitentowi prawo do posiadania pieniędzy obligatariusza i rozporządzania nimi za opłatą w postaci obligacji.
Lepszy Dom Sp. z o.o deklaruje gotowość zawarcia ze Spółką umowy o obsługę emisji obligacji i zobowiązać się w niej do:
1) dokonania analizy prawnej Projektu,
2) opracowania projektu Warunków emisji,
3) przygotowania, we współpracy z Wójtem Gminy, projektu uchwały w sprawie emisji obligacji,
4) przeprowadzenia wstępnych negocjacji i uzgodnień z potencjalnym nabywcą obligacji warunków, które powinny być wzięte pod uwagę przy opracowywaniu Propozycji nabycia,
5) zaprojektowania strategii finansowania przedsięwzięcia, uwzględniającej występujące uwarunkowania, jakim ona podlega, a także realizującej dążenie do obniżenia kosztów realizacyjnych,
6) podejmowania działań mających na celu zapewnienie całkowitego bezpieczeństwa środkom pieniężnym uzyskanym w drodze emisji obligacji,
7) wyszukania banku gotowego przyjąć obowiązki agenta emisji, który:
– będzie wykonywał usługi depozytowe,
– zapewni wykonanie usług płatniczych,
– dokona wykupu obligacji (na zlecenie emitenta).
Zakłada się, że w każdym przypadku będzie stosowany tryb emisji niepublicznej, skierowanej do indywidualnego adresata (indywidualnych adresatów w liczbie niższej aniżeli 300 osób).

V. Uwaga końcowa

Stosunkowo niskie wykorzystanie obligacji przychodowych w Polsce ma za przyczynę ten fakt, że trwająca zazwyczaj kilka lat inwestycja nie przynosi w tym okresie przychodów toteż emitent napotyka na trudną do pokonania barierę, jaką jest brak środków na spłatę zadłużenia. W przypadku budowy zakładu produkcji bloczków ……………ten problem nie występuje, gdyż przed upływem 12 miesięcy od rozpoczęcia realizacji przedsięwzięcia dojdzie do uruchomienia zakładu i generowania przychodów w skali wyższej od zobowiązań zaciągniętych wobec obligatariusza.